Mandanteninformationen für GmbH-GF/-Gesellschafter Juli 2018

Liebe Mandantin, lieber Mandant,

auch im vergangenen Monat hat sich rund um Steuern, Recht und Betriebswirtschaft einiges getan. Über die aus unserer Sicht wichtigsten Neuregelungen und Entscheidungen halten wir Sie mit Ihren Mandanteninformationen gerne auf dem Laufenden. Zögern Sie nicht, uns auf einzelne Punkte anzusprechen, wir beraten Sie gerne!

Mit steuerlichen Grüßen

Inhalt

1. Fahrtenbuch: Warum Sie nachträgliche und unkonkrete Aufzeichnungen besser vermeiden sollten

Ein Fahrtenbuch wird nur anerkannt, wenn es ordnungsgemäß ist. Geringe Mängel schaden nicht, allerdings muss es immer zeitnah erstellt werden. Was zeitnah bedeutet, ist Ansichtssache, 2 Jahre sind jedenfalls zu viel.

Hintergrund

Der Kläger verwendete für das Jahr 2003 ein Fahrtenbuch, das laut Hersteller erst ab April 2005 im Handel war. Da das Fahrtenbuch nach Ansicht des Finanzamts nachträglich erstellt worden war, erkannte es die Aufzeichnungen nicht an, sondern wendete die 1-%-Regelung an. Die Argumentation des Klägers, dass ein vorher geführtes Fahrtenbuch wegen Unleserlichkeit auf ein neues Fahrtenbuch übertragen wurde, akzeptierte das Finanzamt nicht.

Entscheidung

Das Finanzgericht folgte der Auffassung des Finanzamts und lehnte den Ansatz eines geringeren geldwerten Vorteils ab bzw. bestätigte den Ansatz der 1-%-Regelung. Für die Richter bestanden keine Zweifel, dass das Fahrtenbuch nicht ordnungsgemäß war.

Neben den bereits vom Finanzamt festgestellten Mängeln fielen dem Finanzgericht weitere Fehler auf, die dafür sprechen, dass das Fahrtenbuch nachträglich erstellt wurde. Einerseits waren Fahrten eingetragen, in deren Zeitpunkt das Fahrzeug repariert wurde. Andererseits stimmten Kilometerstände nicht mit den Reparaturrechnungen überein. Schließlich waren auch noch nach dem Verkauf des Fahrzeugs angeblich Fahrten durchgeführt worden.

Das Fahrtenbuch bot daher zur Überzeugung des Gerichts keine Gewähr für die Richtigkeit und Vollständigkeit der vorgenommenen Einträge, um die privaten von den beruflichen Fahrten abzugrenzen.

2. Managementbeteiligung als notwendiges Betriebsvermögen eines selbstständigen Managers

Verkauft ein selbstständiger Unternehmensberater eine von ihm gehaltene Managementbeteiligung, stellt sich die Frage, ob der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf dieser GmbH-Anteile zu Einkünften aus selbstständiger Arbeit führt. Das Finanzgericht Baden-Württemberg hat eine Antwort parat.

Hintergrund

Ein Unternehmensberater hatte sich über 2 Vorratsgesellschaften, der E-Holding GmbH und E-GmbH, am Erwerb einer Unternehmensgruppe beteiligt. Mit der E-Holding-GmbH, in der er als Geschäftsführer und Beirat eingesetzt war, schloss er einen Beratervertrag. In der E-GmbH sollte er als Aufsichtsrat tätig sein.

Parallel gründete er mit seiner Ehefrau und seiner Tochter eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die sich im Rahmen einer Kapitalerhöhung an der E-Holding-GmbH beteiligte. Im Jahr 2010 veräußerten sämtliche Gesellschafter der Holding ihre Anteile. Die GbR erhielt die entsprechenden Kaufpreiszahlungen in den Jahren 2012 bis 2014.

Entscheidung

Das Finanzgericht entschied, dass die Einräumung der Beteiligung u. a. wegen der damit verbundenen Chance auf Erzielung einer außergewöhnlich hohen Rendite als eine zusätzliche erfolgsabhängige Vergütung für die selbstständige Beratungstätigkeit anzusehen und daher durch die Einkünfte aus selbstständiger Arbeit veranlasst war.

Die Beteiligung an einer Kapitalgesellschaft gehörte zum notwendigen Betriebsvermögen des Freiberuflers, da sie als Hilfstätigkeit zur freiberuflichen Tätigkeit anzusehen war, die der selbstständigen Betätigung nicht wesensfremd war.

3. GmbH-Beteiligungen: Wann kann für ein Grundstück eine Kürzung des Gewinns vorgenommen werden?

Hält ein Kommanditist eine Beteiligung an einer GmbH, kann trotzdem eine erweiterte Kürzung möglich sein.

Hintergrund

Die A GmbH & Co. KG vermietete ein Betriebsgrundstück an die Z GmbH & Co. KG. Mit dieser war sie über die Y GmbH gesellschaftsrechtlich verbunden. Im Rahmen einer Betriebsprüfung beantragte die A GmbH & Co. KG die erweiterte Kürzung, was jedoch vom Finanzamt abgelehnt wurde. Seiner Meinung nach standen die Anteile an der Y GmbH, die unstrittig zum ertragsteuerlichen Sonderbetriebsvermögen II der Kommanditisten gehörten, der erforderlichen ausschließlichen Verwaltung von Grundbesitz entgegen.

Entscheidung

Dieser Ansicht schloss sich das Finanzgericht nicht an. Es urteilte, dass eine erweiterte Kürzung nur dann zu versagen ist, wenn die Verwaltung und Nutzung des eigenen Kapitalvermögens für sich betrachtet und unabhängig von einer gewerblichen Prägung eine ihrer Natur nach gewerbliche Tätigkeit darstellt. Das Halten einer GmbH-Beteiligung führt für sich genommen jedoch grundsätzlich zu Einkünften aus Kapitalvermögen. Darüber hinaus kann das Halten einer GmbH-Beteiligung nicht einer Beteiligung als persönlich haftender Gesellschafter an einer Personengesellschaft gleichgestellt werden.

Die originär durch die Kommanditisten erzielten Einkünfte aus dem Halten der GmbH-Beteiligung wertete das Finanzgericht als unschädliche Verwaltung und Nutzung von Kapitalvermögen. Die Umqualifizierung in Einkünfte aus Gewerbebetrieb auf der Ebene der Gesellschaft führte nicht zwingend zum Versagen der erweiterten Kürzung. Denn die Verwaltung und Nutzung stellte keine gewerbliche Tätigkeit dar.

4. Welche steuerliche Auswirkung hat ein Wohnrechtsvorbehalt bei einer Grundstücksveräußerung?

Wird ein Grundstück unter Wohnrechtsvorbehalt übertragen und veräußert der neue Eigentümer das Grundstück innerhalb der 10-jährigen Veräußerungsfrist, liegt keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vor. Die Folge: Der Gewinn aus dem Verkauf ist steuerpflichtig.

Hintergrund

Die Mutter übertrug als Eigentümerin ihr Grundstück, das sie 1998 gekauft hatte, im Jahr 2004 unter Vorbehalt eines Wohnrechts auf die Tochter. Diese veräußerte im Jahr 2007 das Grundstück und damit innerhalb der 10-jährigen Veräußerungsfrist. Die Tochter war der Ansicht, dass aufgrund der durchgehend vorgelegenen Selbstnutzung durch die Wohnberechtigte eine Besteuerung des Gewinns ausgeschlossen war. Dem Argument folgte das Finanzamt jedoch nicht.

Entscheidung

Die Klage der Tochter hatte vor dem Finanzgericht keinen Erfolg. Insbesondere lag keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vor, die eine Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft ausgeschlossen hätte.

Eine Wohnung dient eigenen Wohnzwecken, wenn sie vom Steuerpflichtigen selbst tatsächlich und auf Dauer angelegt bewohnt wird. Eigene Wohnzwecke setzen die persönliche Nutzung als rechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer voraus. Hieran fehlt es, wenn der Eigentümer seine Nutzungsbefugnis von einem anderen ableitet, wie dies etwa im Fall eines Vorbehaltsnutzungsrechts mit Überlassung der Wohnung an den Eigentümer wäre. Auch reichte die unentgeltliche Nutzung durch die Mutter der Klägerin als Verwandte in gerader Linie nicht aus. Nach dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung geht es nicht um eine Wohnungsbauförderung, sondern um eine Besteuerung des Wertzuwachses eines Wirtschaftsguts. Davon ist nur das vom Steuerpflichtigen selbst zu Wohnzwecken genutzte Wirtschaftsgut ausgenommen.

5. Ehegatte mit Minijob: Ist ein Dienstwagen abzugsfähig?

Auch wenn ein Ehegatte den anderen auf Minijob-Basis anstellt, darf dem angestellten Ehepartner ein Dienstwagen zur Verfügung gestellt werden. Der Arbeitgeber-Ehegatte kann daher die entsprechenden Kosten als Betriebsausgaben geltend machen.

Hintergrund

Der Ehemann stellte seine Ehefrau in seinem Einzelhandelsgeschäft auf Minijob-Basis an. Mit dem ihr zur Verfügung gestellten Dienstwagen erledigte sie vorwiegend Fahrtätigkeiten. Die gebraucht gekauften Fahrzeuge durfte sie jeweils privat nutzen. Der 1 %ige Vorteil aus der Privatnutzung wurde ihr auf die Bruttovergütung von 400 EUR pro Monat angerechnet, sodass am Monatsende nur ein geringer Betrag ausgezahlt wurde. Aus diesem Grund erkannte das Finanzamt das Arbeitsverhältnis als nicht fremdüblich an. Den Lohn- und Kfz-Aufwand im Betrieb berücksichtigte es infolgedessen nicht als Betriebsausgaben.

Entscheidung

Das Finanzgericht entschied dagegen, dass das Arbeitsverhältnis und damit auch die Betriebsausgaben steuerrechtlich anzuerkennen waren. Bei der Prüfung von Angehörigenverträgen muss die Gesamtheit der objektiven Gegebenheiten betrachtet werden. Diese einzelfallabhängige Gesamtschau ergab für das Gericht, dass das Arbeitsverhältnis fremdüblich war. Zum einen war die Anstellung zivilrechtlich wirksam zustande gekommen. Zum anderen hatte das Finanzamt selbst festgestellt, dass das Arbeitsverhältnis zweifelsfrei tatsächlich durchgeführt worden war. Zwar war die private Dienstwagenüberlassung ein ungewöhnliches Gestaltungselement, hielt jedoch einem Fremdvergleich stand. Nach Ansicht der Richter stand insbesondere die Gesamtvergütung der Ehefrau in einem angemessenen Verhältnis zu ihrer erbrachten Arbeitsleistung. Die Fahrzeuggestellung erfolgte nicht zusätzlich zum Barlohn. Zudem war der Ehefrau ein gebrauchter Mittelklasse-Wagen überlassen und sie war gezielt für Fahrdienste angestellt worden.

6. Betrug mit Blockheizkraftwerken: Ist der Verlust abziehbar?

Ist eine Investition auf die Erzielung gewerblicher Einkünfte gerichtet, sind die Aufwendungen als vorweggenommene Betriebsausgaben abziehbar. Das gilt auch dann, wenn sie durch Betrug veranlasst war und der Erwerb nicht existierender Blockheizkraftwerke finanziert wurde.

Hintergrund

A bestellte in 2010 3 Blockheizkraftwerke und zahlte an die Verkäuferin X bereits vorab den Kaufpreis von insgesamt mehr als 150.000 EUR. 2 Blockheizkraftwerke hätten im Namen und auf Rechnung des A durch ein mit der Verkäuferin verbundenes Unternehmen betrieben werden sollen ("Verwaltungsvertragsmodell"). Das dritte Blockheizkraftwerk verpachtete A auf 10 Jahre an X, die dieses selbst betreiben sollte ("Verpachtungsmodell"). Tatsächlich wurden die Blockheizkraftwerke weder geliefert noch in Betrieb genommen. Die Verantwortlichen der X-Gruppe hatten nie beabsichtigt, die Blockheizkraftwerke zu liefern und zu betreiben. Im März 2011 wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen der X und weiterer Unternehmen der X-Gruppe eröffnet.

A erklärte für 2010 bis 2012 Verluste aus Gewerbebetrieb, die sich u. a. aus Schuldzinsen, Absetzung für Abnutzung und gezahlten Vorsteuern zusammensetzten. Das Finanzamt vertrat dagegen die Auffassung, dass es sich bei den Investitionen nicht um einen Gewerbebetrieb, sondern um Kapitalanlagen handelte. Das Finanzgericht gab der Klage im Wesentlichen statt.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof stufte das Verwaltungsvertragsmodell ebenfalls als gewerblich ein.

Bei der Beurteilung der Einkunftsart als gewerblich ist auf die Sicht des Steuerpflichtigen im Hinblick auf eine künftige Einkunftserzielung abzustellen. Dementsprechend waren die Aufwendungen des A auf die Aufnahme einer gewerblichen Tätigkeit gerichtet. Denn als Eigentümer der Blockheizkraftwerke und aufgrund der Erträge aus der Stromeinspeisung mit dem entsprechenden Verlustrisiko trug er ein hohes Unternehmerrisiko. Für die Unternehmerinitiative sprechen seine Auskunfts- und Kontrollrechte gegenüber dem Verwalter sowie sein Recht, den Verwaltervertrag bereits nach 2 Jahren zu kündigen. Dabei ist es unerheblich, dass die Vertragspartner betrügerisch agierten. Denn A war gutgläubig und handelte nach Vorgabe der geschlossenen Verträge.

Eine Kapitalüberlassung gegen eine erfolgsabhängige Vergütung kann nur dann als partiarisches Darlehen beurteilt werden, wenn dem Darlehensgeber ein Anspruch auf Rückzahlung des hingegebenen Geldes zusteht und keine Verlustbeteiligung vereinbart ist. Aus der Gesamtbetrachtung der Zahlungsströme ergibt sich ein so geringer Betrag, dass es für die Richter fernliegend erschien, darin die Vereinbarung einer Darlehensrückzahlung zu sehen.

Bezüglich des Vertragsverwaltungsmodells konnte nicht ausgeschlossen werden, dass dieses von Seiten der X-Gruppe zumindest auch darauf gerichtet war, dem A wenigstens in der Anfangsphase die Möglichkeit zu bieten, Verluste oberhalb der Nichtaufgriffsgrenze von 10 % des von ihm eingesetzten Eigenkapitals zu erzielen und diese mit anderen Einkünften zu verrechnen. Da ein entsprechender Feststellungsbescheid fehlt, konnte der Bundesfinanzhof nicht abschließend entscheiden.

7. Nachzahlungszinsen: Bundesfinanzhof zweifelt an der Verfassungsmäßigkeit

6 % Zinsen auf Steuernachzahlungen – das ist unangemessen, urteilte der Bundesfinanzhof. Das gilt zumindest für Verzinsungszeiträume ab 2015.

Hintergrund

Aus der Steuerfestsetzung für das Jahr 2009 ergab sich für die Eheleute eine Steuernachzahlung von 1.984.800 EUR. In dem entsprechenden Zinsbescheid für den Zeitraum 1.4.2015 bis 16.11.2017 setzte das Finanzamt Nachzahlungszinsen von 240.831 EUR fest. Die Eheleute legten sowohl gegen den Einkommensteuer- als auch gegen den Zinsbescheid Einspruch ein. Das Einspruchsverfahren gegen die Zinsfestsetzung ruhte wegen eines beim BVerfG anhängigen Verfahrens.

Die Eheleute beantragten die Aussetzung der Vollziehung des Zinsbescheids. Dies begründeten sie damit, dass die Höhe der Zinsen von 0,5 % pro Monat, also 6 % pro Jahr, verfassungswidrig ist. Das Finanzamt und das Finanzgericht lehnten dies ab.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof gewährte dagegen die Aussetzung der Vollziehung.

Die Vollziehung eines angefochtenen Bescheids ist insbesondere auszusetzen, wenn sich bei summarischer Prüfung gewichtige Gründe ergeben, die zu Unentschiedenheit oder Unsicherheit in der Beurteilung entscheidungserheblicher Rechtsfragen führen. Das kann auch bei verfassungsrechtlichen Zweifeln an der Gültigkeit einer Norm der Fall sein.

Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs überschreitet der gesetzliche Zinssatz ab 2015 angesichts der eingetretenen strukturellen und nachhaltigen Verfestigung des niedrigen Marktzinsniveaus den angemessenen Rahmen der wirtschaftlichen Realität. Eine sachliche Rechtfertigung für die gesetzliche Zinshöhe besteht nicht. Aufgrund der modernen EDV-Technik und Automation in der Steuerverwaltung können Erwägungen wie Praktikabilität und Verwaltungsvereinfachung einer Anpassung der seit 1961 unveränderten Zinshöhe an den jeweiligen Marktzinssatz oder an den Basiszinssatz nicht mehr entgegenstehen.

Die Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Zinsregelung hielt der Bundesfinanzhof für schwerwiegend. Die Interessenabwägung fiel daher zugunsten der Eheleute aus.

8. Vermietung von Sportanlagen: Ob Umsatzsteuer fällig wird, hängt von der Vertragslaufzeit ab

Wer Sportanlagen vermietet, sollte im Hinblick auf die Umsatzsteuer auf die Vertragslaufzeiten achten. Denn davon hängt ab, ob die Vermietung steuerfrei oder steuerpflichtig ist.

Hintergrund

Die Klägerin betrieb ein Fitness- und Freizeitcenter und vermietet auch verschiedene Räumlichkeiten und Sportanlagen an unterschiedliche Leistungsempfänger. In den Jahren 2006 bis 2008 wurden u. a. 3 verschiedene Mietverträge mit einem Sportverein geschlossen. Vertragsgegenstand des Vertrags "Reha-Sport" war insbesondere die Überlassung eines Sport- und Gymnastikraums nebst Umkleide, Toiletten und Ruheraum. Vertragsgegenstand des Vertrags "Squash" war u. a. die Überlassung zweier Squash-Courts zur Nutzung jeweils donnerstags von 19.00 bis 21.00 Uhr. Vertragsgegenstand des Vertrags "Kampfsport" war die Überlassung einer Sporthalle mit der Größe von 150 qm an 2 Tagen wöchentlich für jeweils 3 Stunden nach Absprache, ebenso wie die Nutzung von Duschen und Umkleiden. Das Finanzamt wertete die Vermietungen der Klägerin als einheitliche, steuerpflichtige sonstige Leistungen eigener Art.

Entscheidung

Die Klägerin scheiterte mit ihrer Klage vor dem Finanzgericht. Seiner Ansicht nach führte die Klägerin 3 Vermietungsumsätze aus. Diese waren jeweils als selbstständige Leistungen anzusehen. Die Überlassung der Squash-Courts war eine steuerpflichtige Überlassung einer Sportanlage.

Ebenso war die Überlassung der Sporthalle im Rahmen des Vertrags "Kampfsport" als steuerpflichtige Leistung einzustufen. Zwar kann die Vermietung einer Sporthalle steuerfrei erfolgen. Dies setzt aber voraus, dass die reine Grundstücksüberlassung die Einräumung der Nutzungsberechtigung hinsichtlich einer Sportanlage ausnahmsweise überwiegt. Ein insoweit geeignetes Abgrenzungskriterium ist die Vertragslaufzeit. Denn die Dauer der Grundstücksnutzung ist das Hauptelement eines Mietvertrags und damit für diesen prägendes Kriterium. Allerdings war der Mietvertrag für den Bereich "Kampfsport" nur für die Dauer von einem Jahr geschlossen worden und verlängerte sich um jeweils ein weiteres Jahr, wenn nicht fristgerecht gekündigt wurde. Dies sprach nicht für eine prägende Grundstücksüberlassung.

Deshalb war die Vermietung im Rahmen des Vertrags "Reha-Sport" als steuerpflichtige Leistung einzustufen. Hier betrug die Laufzeit 1 Jahr und konnte jederzeit unter Einhaltung einer 4-wöchigen Kündigungsfrist beendet werden.

Von einer langfristigen Vermietung der Sportanlage kann jedoch nur bei einer mehrjährigen Vermietung ohne Kündigungsmöglichkeit ausgegangen werden.

9. Wann sind GmbH-Anteile als notwendiges Betriebsvermögen zu beurteilen?

Gründet der Gesellschafter-Geschäftsführer einer Familien-GmbH ein Einzelunternehmen und unterstützt die GmbH dieses in den ersten Jahren, gehören die GmbH-Anteile des Einzelunternehmers zum notwendigen Betriebsvermögen. Die Folge: Werden die Anteile später verschenkt, müssen die entstandenen stillen Reserven als Entnahmegewinn versteuert werden.

Hintergrund

Der Gesellschafter-Geschäftsführer einer Familien-GmbH gründete ein Einzelunternehmen. In diesem führte er einen von der GmbH unentgeltlich übernommenen Geschäftszweig fort. Das Einzelunternehmen erhielt in der Anfangsphase Unterstützung durch die GmbH und durfte insbesondere Räume der GmbH nutzen, Personal übernehmen, Waren über die GmbH bestellen und ein ungesichertes Darlehen aufnehmen.

Einige Jahre später verschenkte der Einzelunternehmer seine GmbH-Anteile an Angehörige. Das Finanzamt versteuerte einen Entnahmegewinn.

Entscheidung

Die Klage gegen die Versteuerung hatte keinen Erfolg. Nach Ansicht des Finanzgerichts waren die Anteile an der GmbH wegen der Bedeutung für den Betrieb des Einzelunternehmens als notwendiges Betriebsvermögen anzusehen. Denn in den Anfangsjahren waren die Geschäftsbeziehungen zu der GmbH weit über fremdübliche Handelsbeziehungen hinausgegangen.

Zumindest lag gewillkürtes Betriebsvermögen vor, weil der Einzelunternehmer die von einer frühen Betriebsprüfung verlangte Bilanzierung der Anteile in späteren Jahren fortgeführt hatte. Das Fortführen einer von der Betriebsprüfung verlangten Bilanzierung konnte im vorliegenden Fall die Eigenschaft als gewillkürtes Betriebsvermögen begründen.

10. Gemischt genutztes Grundstück: Wann es zu einer Kürzung der abzugsfähigen Schuldzinsen kommen kann

Wird für den Erwerb eines Gebäudes, das teilweise vermietet werden soll, ein Darlehen aufgenommen, sollte darauf geachtet werden, auf welches Konto das geliehene Geld fließt. Bei Gutschrift auf einem Konto, von dem der Steuerpflichtige den gesamten Kaufpreis zahlt, können die Darlehenszinsen nur teilweise steuerlich geltend gemacht werden.

Hintergrund

Die Kläger erwarben im Jahr 2007 ein Mehrfamilienhaus, das sie zu 81 % vermieteten und im Übrigen selbst nutzten. Im notariellen Kaufvertrag hatten sie zwar die Anschaffungskosten dementsprechend aufgeteilt und zugeordnet. Die Darlehensmittel waren allerdings auf ein Girokonto überwiesen worden, auf dem sich auch die Eigenmittel der Kläger befanden. So kam es zu einer Vermischung der Eigen- und Fremdmittel. Von diesem Konto zahlten sie den vollständigen Kaufpreis.

Für das Jahr 2013 begehrten die Kläger die Berücksichtigung der Zinsen in voller Höhe. Sie begründeten dies damit, dass sie den ursprünglichen Darlehensvertrag bei der R-Bank wegen eines Formfehlers widerrufen hatten. Die Darlehensvaluta im Zeitpunkt des Widerrufs waren durch Darlehen der E-Bank sowie der F-Versicherung abgelöst worden. Deshalb dürften die Schuldzinsen nicht mehr gekürzt werden.

Entscheidung

Die Klage hatte keinen Erfolg. Die Umschuldung oder Rückabwicklung des ursprünglichen Darlehens und der Ersatz durch neue Kreditmittel führten nicht dazu, dass an dessen Stelle neue Kreditmittel getreten sind. Der ursprüngliche Kredit war infolge der Vermischung mit Eigenmitteln nur anteilig zur Finanzierung der Anschaffungskosten des fremdvermieteten Teils verwendet worden. Es fand mithin ein Austausch der Kreditmittel statt, ohne dass sich damit ihre Verwendung – die teilweise Finanzierung des vermieteten und des selbstgenutzten Gebäudeteils – als solches verändert hat.

Die Anschaffungskosten waren schon im Jahr 2007 nicht in der Weise gezahlt worden, dass für den fremdvermieteten Teil nur die Kreditmittel und für den selbstgenutzten Teil nur das Eigenkapital verwendet worden war. Diese Tatsache wurde durch die Neufinanzierung nicht rückgängig gemacht.

11. Darf eine Miteigentümergemeinschaft an einen Miteigentümer vermieten?

Eine Miteigentümergemeinschaft darf gemeinschaftliche Räume an eines ihrer Mitglieder vermieten. Der Bundesgerichtshof bejahte nicht nur das wirksame Zustandekommen eines Mietverhältnisses, sondern hatte auch kein Problem damit, dass der Miteigentümer daran sowohl auf Mieterseite als auch auf Vermieterseite beteiligt war.

Hintergrund

Eine Grundstücksgemeinschaft bestand aus mehreren Mitgliedern. Mit einer an ihr zu 1/6 beteiligten Miteigentümerin und ihrem Ehemann, der nicht an der Gemeinschaft beteiligt war, schloss die Gemeinschaft im Jahr 2009 einen Vertrag. Danach mieteten die Miteigentümerin und ihr Ehemann von der Grundstücksgemeinschaft auf unbestimmte Zeit eine in dem Mehrfamilienhaus gelegene 6-Zimmer-Wohnung mit 215 qm. Der Mietpreis betrug monatlich 900 EUR inklusive Betriebskosten und zuzüglich Heizkostenvorauszahlungen.

2014 erbte die Miteigentümerin einen weiteren Miteigentumsanteil von 1/3. Damit hielt sie insgesamt die Hälfte der Miteigentumsanteile an dem Grundstück.

Nach dem Tod eines weiteren Miteigentümers erwarb eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts dessen Anteil von 1/3. Die Gesellschaft war der Meinung, dass der Mietvertrag ihr gegenüber mangels Eintragung im Grundbuch unwirksam war und kündigte einen Antrag auf Teilungsversteigerung an. Im Mai 2016 erklärte die Gesellschaft zudem die Kündigung des Mietvertrags.

Die Miteigentümerin und ihr Ehemann waren dagegen der Ansicht, dass der Mietvertrag wirksam war und immer noch ist. Sie begehrten die Feststellung, dass das Mietverhältnis weder durch den Erwerb des Miteigentumsanteils von 1/3 durch die Gesellschaft noch durch deren Kündigungserklärung beendet wurde.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Mietvertrag bestand und immer noch besteht und Gültigkeit hat.

Zwischen der Miteigentümerin und ihrem Ehemann auf Mieterseite und der Miteigentümergemeinschaft auf Vermieterseite war 2009 ein Mietvertrag über die Wohnung zustande gekommen. Unschädlich war dabei, dass die Miteigentümerin auf beiden Seiten an dem Vertrag beteiligt war. Die Wirksamkeit eines solchen Mietvertrags wurde dadurch nicht infrage gestellt.

Die 2009 getroffene Vereinbarung stellte nicht bloß eine gemeinschaftsrechtliche Regelung über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Grundstücks dar. Für einen Mietvertrag spricht, dass ein Entgelt vereinbart war. Auf die Höhe des vereinbarten Entgelts kam es nicht an. Insbesondere musste es nicht der Marktmiete entsprechen, sondern konnte auch niedriger sein. Auch die Tatsache, dass ein gängiges Mietvertragsformular verwendet wurde, sprach für einen Mietvertrag, ebenso der Umstand, dass mit dem Ehemann der Miteigentümerin eine an dem Grundstück nicht beteiligte Person einbezogen wurde.

In diesen zwischen der Miteigentümerin und den damaligen Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft abgeschlossenen Mietvertrag trat die Gesellschaft durch den Erwerb des Anteils neben den verbleibenden Miteigentümern auf Vermieterseite ein. Denn der Erwerber vermieteten Wohnraums tritt nach der gesetzlichen Regelung anstelle des Vermieters in den Mietvertrag ein.

Zwar wirkt eine von den Miteigentümern eines Grundstücks getroffene Regelung über die Verwaltung und Benutzung gegen den Sondernachfolger eines Miteigentümers nur, wenn sie als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen ist. Eine solche Eintragung im Grundbuch war hier jedoch nicht erforderlich, da es sich bei der Vereinbarung von 2009 nicht schwerpunktmäßig um eine Verwaltungs- und Benutzungsregelung handelte.

Unter dem Strich war das Mietverhältnis weder durch den Erwerb des Miteigentumsanteils durch die Gesellschaft noch durch die von der Gesellschaft ausgesprochene Kündigung beendet worden.

12. Wohnungseigentum: Im Sanierungsbeschluss muss beauftragtes Unternehmen genannt sein

Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft, dass Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden, muss aus dem Beschluss hervorgehen, welches Unternehmen den Auftrag bekommt. Nicht ausreichend ist, wenn die bei der Abstimmung anwesenden Eigentümer zwar wissen, welche Firma den Auftrag erhalten soll, diese aber nicht aus dem Beschluss oder Protokoll hervorgeht.

Hintergrund

In einer Wohnungseigentumsanlage sollte die Heizungsanlage saniert werden. Das Auftragsvolumen betrug ca. 450.000 EUR. Aufgrund einer Ausschreibung reichten 4 Fachunternehmen jeweils ein Leistungsverzeichnis ein.

Mit der Einladung zu einer Eigentümerversammlung informierte die Verwaltung die Eigentümer über die Ergebnisse der Sanierungsplanung und kündigte an, dass einer der Inhaber der ausführenden Firmen in der Versammlung anwesend sein wird. In der Eigentümerversammlung wurde dieses Unternehmen als diejenige Firma vorgestellt, die die Sanierung federführend durchführen sollte. Die Eigentümer fassten sodann mit Stimmenmehrheit einen Beschluss zur Durchführung der Sanierung. Das Unternehmen wurde in dem Beschluss jedoch nicht genannt. In einem weiteren Beschluss trafen die Eigentümer Regelungen zur Finanzierung der Sanierungsmaßnahme durch eine Sonderumlage bzw. eine Kreditaufnahme.

Gegen diese Beschlüsse erhob ein Wohnungseigentümer Anfechtungsklage.

Entscheidung

Mit seiner Klage hatte der Wohnungseigentümer Erfolg. Das Gericht entschied, dass dem Beschluss über die Sanierung der Heizungsanlage die hinreichende Bestimmtheit fehlte, sodass er nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßen Verwaltung entsprach.

Bei Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung muss hinreichend bestimmt sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen, auch wenn der Sanierungsumfang nicht exakt feststeht. Es müssen die Grundfragen der Art und Weise der Durchführung (Umfang, Finanzierung, Ablauf, Kostenanschläge) geregelt werden.

Der angefochtene Sanierungsbeschluss nahm zwar auf das Planungskonzept Bezug, es fehlte allerdings die Festlegung, welche der Firmen, die ein Angebot abgegeben hatten, die Arbeiten ausführen soll. Dies ergab sich weder ausdrücklich aus dem Beschluss noch dem sonstigen Protokollinhalt oder den Erläuterungen im Einladungsschreiben. Die Tatsache, dass den in der Versammlung anwesenden Eigentümern klar war, welche Firma die Arbeiten durchführen sollte, reichte nicht aus, um dem Beschluss die erforderliche Bestimmtheit zu verleihen. Es war nicht für jedermann, insbesondere für eventuelle Rechtsnachfolger der Eigentümer ohne Weiteres erkennbar, an welches Unternehmen der Auftrag erteilt werden sollte.

Auch der Beschluss über die Finanzierung der Maßnahme widersprach ordnungsgemäßer Verwaltung, weil wesentliche Rahmenbedingungen für eine Kreditaufnahme nicht enthalten waren. Ohne einen wirksamen Beschluss über die Finanzierung konnte die gesamte Maßnahme nicht durchgeführt werden.

13. Schadhaftes Gemeinschaftseigentum muss saniert werden

Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss dafür sorgen, dass Gemeinschaftseigentum sich in einem solchen Zustand befindet, dass die Wohnungseigentümer ihr Sondereigentum bestimmungsgemäß nutzen können. Deshalb müssen Feuchtigkeitsschäden im Bereich des Gemeinschaftseigentums saniert werden.

Hintergrund

Das Gebäude der Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft bestand aus 12 Wohnungen und 3 Teileigentumseinheiten. Die in der Teilungserklärung als "Laden“ bzw. "Büro" bezeichneten Teileigentumseinheiten befanden sich im Souterrain und wurden als Naturheilpraxis, Künstleragentur und Kommunikationsagentur genutzt. Die Innen-und Außenwände dieser Einheiten wiesen massive Durchfeuchtungen auf. 2 Gutachten ergaben dieselben Schadensursachen, nämlich eine fehlende außenseitige Sockelabdichtung, eine fehlende Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerte Salze."

In einer Eigentümerversammlung im März 2015 wurde ein Antrag der Teileigentümer, die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden zu beschließen, mehrheitlich abgelehnt, ebenso ein Antrag, das Mauerwerk abzudichten. Mit Mehrheit wurde dagegen beschlossen, ein weiteres Sachverständigengutachten einzuholen.

Die Eigentümer der Teileigentumseinheiten haben die Beschlüsse angefochten.

Entscheidung

Die Klage der Eigentümer hatte Erfolg. Das Gericht entschied, dass die Wohnungseigentümer zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet waren. Es widersprach ordnungsmäßiger Verwaltung, die erforderliche Sanierung mit den angefochtenen Beschlüssen weiter zu verzögern.

Das gemeinschaftliche Eigentum muss grundsätzlich jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Wenn das Gemeinschaftseigentum gravierende bauliche Mängel aufweist, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich. Dann können einzelne Wohnungseigentümer die Sanierung verlangen.

Solche Mängel lagen hier vor. Die Ursache der massiven Durchfeuchtungen bestand in einer fehlenden Abdichtung des Gebäudes und damit im Gemeinschaftseigentum. Somit ist die Sanierung Aufgabe aller Eigentümer. Ein Anspruch auf Sanierung entfiel auch nicht deshalb, weil die Einheiten im Souterrain eines Altbaus liegen.

Die Sanierung war den übrigen Eigentümern zuzumuten. Auch wenn die erforderlichen Kosten hoch waren, standen sie nicht völlig außer Verhältnis zum erzielbaren Nutzen. Zudem gibt es ohnehin keine "Opfergrenze" für einzelne Eigentümer.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung

Stephan Gißewski
Steuerberater

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